Een huis kopen in Spanje is voor veel mensen een droom. Juist daarom wil je de valkuilen bij een huis kopen in Spanje op tijd kennen. Denk aan extra kosten bovenop de koopsom, regels die per regio verschillen en documenten die niet helemaal in orde zijn.
Het goede nieuws is: de meeste valkuilen zijn prima te vermijden als je vooraf de juiste controles doet. We nemen je stap voor stap mee langs de belangrijkste valkuilen bij een huis kopen in Spanje en geven je praktische tips om problemen te voorkomen.
Financiële valkuilen van een huis kopen in Spanje
De grootste financiële valkuil is denken dat de vraagprijs je totale budget is. In Spanje komen vrijwel altijd extra aankoopkosten bovenop de koopsom. Gemiddeld ligt dat rond de 10-13% extra (afhankelijk van regio en type woning), voor belastingen en vaste kosten zoals notaris, inschrijving in het eigendomsregister en vaak juridische begeleiding.
Bij bestaande bouw betaal je ITP (overdrachtsbelasting), meestal tussen 6 en 10%. Bij nieuwbouw betaal je IVA (Spaanse btw, meestal 10%) plus AJD (zegelrecht). AJD is een regionale belasting op de notariële koopakte. Je betaalt die omdat de woning officieel geregistreerd moet worden. Ook dit tarief varieert per regio (vaak 1-2%).
Tip: laat vóór je een bod doet altijd een totale kostenraming maken. Dan weet je precies welk bedrag je ‘all-in’ nodig hebt.
Verborgen kosten
Naast de standaard aankoopkosten zijn er posten waar kopers vaak te laat aan denken:
- Renovatie en achterstallig onderhoud. Zeker bij oudere woningen of fincas (authentieke landhuizen) kan een lekkend dak, verouderde elektra of kapotte leidingen je budget flink opstuwen.
- Gemeenschapskosten (VvE / comunidad). In een appartementencomplex of urbanisatie (een afgesloten woonwijk met eigen gemeenschappelijke voorzieningen zoals zwembaden, tuinen en beveiliging) betaal je maandelijkse bijdragen voor de gezamenlijke ruimtes en soms voor geplande renovaties.
- Aansluitingskosten of legalisatie. Op landelijke (rústico) grond zijn water, stroom of bijgebouwen niet altijd correct geregistreerd. Het legaliseren daarvan kost geld en is tijdrovend.
- Hypotheek- en taxatiekosten. Bij het afsluiten van een hypotheek komen er ook nog bank-, taxatie- en administratiekosten bij. Niet-residenten krijgen vaak maar 60-70% financiering en hebben dus eigen geld nodig.
Tip: laat een bouwkundige keuring doen als de woning wat ouder is of je aan de woning twijfelt. Hiermee voorkom je vaak een dure miskoop.
Wisselkoersrisico's
Voor Nederlanders en Belgen die in euro’s sparen en betalen, is het wisselkoersrisico beperkt. Koop je met vermogen of inkomen in een andere valuta (bijvoorbeeld pond, dollar of Zwitserse frank), dan kan de koers 5-10% verschil maken op je totale budget. Dat voel je pas echt als je reserveringscontract al getekend is en de euro stijgt.
Tip: werk je met een andere valuta? Overweeg dan om (een deel van) je budget vooraf om te wisselen of een vaste koersafspraak te maken.
Juridische valkuilen
Waar het financieel vaak om voorspelbare percentages gaat, zit de echte pijn bij juridische valkuilen. Dit zijn de klassiekers:
1. Geen (of verouderde) juridische check
In Spanje controleer je een woning via een nota simple: een officieel uittreksel uit het eigendomsregister met eigenaar, hypotheken en andere lasten. Zonder zo’n controle koop je per ongeluk een woning met schulden, of zelfs van iemand die niet de rechtmatige eigenaar is.
2. Verschil tussen registratie en werkelijkheid
Soms klopt wat je ziet niet met wat er op papier staat. Denk aan een extra verdieping, aanbouw of een zwembad zonder vergunning, vooral op rústico (landelijke) grond. Is iets niet legaal geregistreerd, dan zit jij als nieuwe eigenaar met het probleem.
Tip: laat naast de nota simple ook de gegevens uit Catastro (kadaster) controleren, zodat oppervlaktes en perceelgrenzen kloppen.
3. Ontbrekende bewoonbaarheidsdocumenten
Voor veel woningen is een bewoonbaarheidsdocument nodig: een Licencia de Primera Ocupación (LPO) bij nieuwbouw of een Cédula de Habitabilidad in regio’s zoals de Balearen en Catalonië. Deze documenten bevestigen dat de woning volgens de regels bewoond mag worden. Ontbreken ze, dan kun je problemen krijgen met nutsvoorzieningen, hypotheek of een latere verkoop van de woning.
4. Kustwet (Ley de Costas)
Koop je dicht bij de zee? Dan krijg je te maken met de Ley de Costas, de Spaanse kustwet. Die beschermt de kuststrook en kan beperkingen opleggen aan eigendom en verbouwingen binnen een bepaalde afstand van de zee. Laat vooraf controleren of de woning binnen deze kuststrook ligt en wat er dan wél en niet mag.
5. Verhuurregels onderschatten
Veel kopers willen deels verhuren. Sinds 2025 wordt kortdurende verhuur strenger gereguleerd met een landelijke registratie en regionale licenties. Controleer dus altijd wat mag in jouw regio én in je VvE of stad, voordat je op toekomstige huurinkomsten rekent.
Zo vermijd je de meeste valkuilen
De rode draad is simpel: laat je niet alleen leiden door gevoel, maar controleer de feiten voordat je het koopcontract tekent. Vraag op tijd je NIE-nummer aan (een Spaans fiscaal identificatienummer dat je nodig hebt om een woning te kunnen kopen), laat de woning juridisch en bouwkundig controleren en reken je budget ruim door.
Wil je zeker weten dat je geen belangrijke stap mist? Bij SpaanseWoning begeleiden onze Nederlandstalige experts je door het hele aankoopproces: van regio- en woningkeuze tot juridische controles, kostenplaatje en de overdracht bij de notaris. Zo stap je niet in de valkuilen bij een huis kopen in Spanje en maak je er een aankoop van waar je jarenlang blij van wordt. Neem gerust contact met ons op voor advies en persoonlijke begeleiding of bekijk ons huidige woningaanbod.
